התחדשות עירונית


 

תמ"א 38 היא למעשה תכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה והוספת פתרון מיגון (כמו ממ"ד) לדירות הקיימות. על מנת לעודד את התהליך בישראל באה תמ"א 38 והציעה זכויות בניה נוספות ליזמים וקבלנים על מנת שיקדמו ויחזקו את הבניינים.

 

תמ"א 38.1 - חיזוק / עיבוי בינוי.

מדובר בתכנית הבסיסית שמטרתה חיזוק המבנה הקיים מפני רעידות אדמה והוספת פתרון מיגון לבעלי הדירות (בד"כ מדובר בממ"ד).

במסגרת העבודות מבוצעת מתיחת פנים לכל חזית המבנה הכוללת החלפת כל התריסים והחלונות של הדירות, החלפת דלתות הכניסה, מתיחת פנים והחלפה של הלובאים וחדרי המדרגות, הוספת מעלית ופתרונות נגישות, הוספת מרפסות שמש ובד"כ גם חדר נוסף שהוא ממ"ד תמורת כל אלה מקבל היזם את הוספת קומות על הגג ובניית קומת העמודים המפולשת.

משך התהליך מתחילתו ועד סופו הוא כ 4.5-5 שנים.

 

תמ"א 38.2 - הריסה ובניה ומחדש

מדובר בהרחבה של תמ"א 38 שמטרתה מתן זכויות נוספות על מנת לעודד הריסת מבנים עד היסוד ובניית מבנה חדש לחלוטין.

גם כאן מדובר בהוספת קומות (בד"כ יותר מאשר בתמ"א 38.1)

משך התהליך מתחילתו ועד סופו הוא כ 4.5-5 שנים. 

 

תמ"א 38.2 הריסה ובניה מחדש - תיקון 3א

התיקון העדכני ביותר של תמ"א 38 ובו הפרשנות המרחיבה ביותר למתן זכויות לביצוע הריסת מבנים ובניית מבנים חדשים.

ע"פ התיקון ניתן לשלב בין זכויות הבניה הניתנות מכח התב"ע (תכנית בניין עיר) ומכוח התמ"א ביחד. כך לרוב ניתן להוסיף קומות ודירות נוספות ולהפוך בניינים שלא היו בעבר כדאיים לרלוונטיים.

*לא מיותר לציין שתיקון זה עדיין לא מתקבל בכל עירייה ויש עיריות שמסרבות דעיין לאשר על פיו תכנון בגלל שלטענתן הוא פוגע במדיניות העייירה לקביעת גובה מבנים וצפיפות בשכונות מסוימות.

 

פינוי בינוי

פינוי בינוי היא תכנית לאומית לחידוש שכונות והחלפת שכונות.

לרוב נדרש מספר מינימום של פינוי 24 דירות. התכנית בפועל דומה במידה רבה לתמ"א 38.2 הריסה ובניה מחדש והבדל משמעותי אחד. זכויות הבניה הן על בסיס סמכות הוועדה המחוזית לתכנון ובניה הרלוונטית בעיר ואילו תמ"א 38 פועלת בערוץ מהיר וישיר יותר שהוא בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

משך התהליך מתחילתו ועד סופו הוא כ 8.5-10 שנים.

 

קצת על לוחות הזמנים

בתמ"א 38 לסוגיה

1. התארגנות הדיירים - כחודשיים

2. גיוס הצעות מיזמים וקבלנים - כחודשיים

3. בחירת יזם ומשא ומתן - כחודשיים

4. התקדמות לחוזה תמ"א מחייב - כ 6 חודשים.

5. תכנון מפורט ע"י אדריכל היזם והגשת תכנית לעיון הוועדה המקומית לתכנון ובניה - כ 6 חודשים

6. קביעת דיון בוועדה בהתנגדויות ובתכנית כ 6 חודשים.

7. קבלת היתר בניה כשנה.

8. בניה בפועל כ 24 חודשים.

 

בפינוי בינוי

1. התארגנות הדיירים - כ שנה (לרוב יש הרבה יותר דיירים)

2. גיוס הצעות מיזמים וקבלנים - כ 3 חודשים.

3. בחירת יזם ומשא ומתן - כ 3 חודשים.

4. התקדמות לחוזה פינוי בינוי מחייב - כ 6 חודשים.

5. תכנון עקרוני ע"י אדריכל היזם והגשת תכנית לעיון הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - כ 6 חודשים

6. קביעת דיון בוועדה להתנגדויות ובתכנית כ 6 חודשים.

7. אישור הוועד המחוזית לתכנון ובניה והפניה להגשת תכנון מפורט לוועד המקומית לתכנון ובניה - כ 6 חודשים 

7. תכנון מפורט ע"י אדריכל היזם והגשת תכנית לעיון הוועדה המקומית לתכנון ובניה - כ 6 חודשים

8. קביעת דיון בוועדה להתנגדויות ובתכנית כ 6 חודשים

9. אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה - כ 6 חודשים.

10. קבלת היתר בניה - שנה

11. בניה בפועל 30-36 חודשים

 

מה אני כדייר אמור לעשות?

1.להתחבר ליתר בעלי הדירות והנכסים בבניין כדי ליצור נציגות של הבניין (ובשאיפה גם להיות חבר פעיל בנציגות).

כל בניין שירצה להתקדם להתחדשות עירונית נכון לו למנות נציגות של 2-3 בעלי דירות שיכולים להיות מעורבים בעצימות יותר גבוהה בקידום התהליך.

2.לבחור יחד עו"ד דיירים שייצג אותנו בתהליך וידאג לאינטרסים שלנו (רצוי עו"ד שעובד יד ביד עם מנהלי פרויקטים שיכולים לתת את כל המעטפת שלה נזדקק).

עו"ד דיירים הוא עו"ד המייצג את בעלי הנכסים מול היזם/קבלן שייבחר לפרויקט ולעשה דואג לבעלי הנכסים לכל קשת הביטחונות שלה יידרשו על מנת להבטיח את מימוש הפרויקט.

יותר ויותר מקובל היום שעו"ד מלווים ע"י חברת ארגון וניהול לפרויקט המשלימה את כל החסר על מנת שהבניין יבשיל לביצוע התחדשות עירונית, היתרונות בכך רבים והתהליך מומלץ.

3. לקבל את ההצעות שגייס עו"ד ומנהלי הפרויקט ולשבת לבחון את ההצעות לפי סדר, בראש ובראשונה לפי איכות היזם/קבלן (וותק בענף וניסיון, ניסיון מול בנקים ואיתנות פיננסית, נכונות למתן ערבויות וכו'), לאחר כמן לפי היקף מסחרי של ההצעה (כמה מ"ר נקבל בדירה, ובמרפסת כתוספת, האם וכמה מקומות חניה נקבל).

יש חשיבות גדולה בהרבה לאיכות ואמינות היזם ולאו דווקא לכמות המ"ר שהוא מבטיח. לרוב עדיף ללכת עם יזם/קבלן אמין וחזק יותר שייתן כמה מ"ר פחות אבל יתחיל ויסיים את העבודה על הצד הטוב ביותר.

4.לבחור יזם מבין ההצעות ויחד עם עו"ד הדיירים להיכנס איתו למשא ומתן (משא ומתן על נושאים כמו היקף השכירות במקרה של פינוי, גובה הערבויות, מיקום הדירות החדשות/שדרוג וכו')

בשלב המשא ומתן נתבסס על ההצעה המסחרית שהגיש היזם כנקודת התחלה וממנה נפעל.

5.התקדמות לחתימה על הסכם תמ"א מלא לאחר השלמת המשא ומתן לשביעות רצון הצדדים ואישור עו"ד הדיירים שניתן לחתום.

 

 

 

 

טואול - אתרים באינטרנט